Investir dans un viager, un marché porteur

Image1Avec une espérance de vie qui s’allonge en France, les seniors expriment une volonté de plus en plus forte de rester vivre dans leur logement. Parallèlement, leur pouvoir d’achat en baisse rend difficile un maintien à domicile de plus en plus coûteux.


 Évolution de la population totale par groupes d’âges en France
(p) résultats provisoires à fin 2011.
Champ : France – Source : Insee, estimations de population.
Année Population au 1er janvier (milliers) Répartition ( %)
Moins de 20 ans de 20 à 59 ans de 60 à 64 ans 65 ans ou plus 75 ans ou plus Moins de 20 ans de 20 à 64 ans 65 ans ou plus
2002 15 679,6 33 190,4 2 667,6 9 847,5 4 581,3 25,5 58,5 16,0
2008 15 948,9 34 134,8 3 397,0 10 481,2 5 438,9 24,9 58,7 16,4
2009 15 977,3 34 076,2 3 643,5 10 607,5 5 549,8 24,8 58,7 16,5
2010 (p) 15 988,1 34 033,1 3 880,1 10 746,3 5 668,3 24,7 58,7 16,6
2011 (p) 16 009,3 33 986,2 4 118,3 10 887,3 5 767,6 24,6 58,7 16,7
2012 (p) 16 035,3 33 973,9 4 134,7 11 206,4 5 866,7 24,5 58,4 17,1

 

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager représente seulement 1% des transactions immobilières en France. L’occupation du bien par le crédirentier entraîne une décote significative pour les investisseurs sur la valeur de marché des biens immobiliers. Le bien immobilier devient propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte notarié mais le vendeur peut en conserver la jouissance jusqu’à son décès sans possibilité de le louer à un tiers. En contre-partie, le prix d’achat est déterminé en appliquant un abattement significatif sur le prix « libre » (>40 % en moyenne pour un FPCI comme Silver Estate 1 selon nos estimations).

L’acheteur paie le bien sous la forme d’une rente viagère (garantie à vie) au vendeur et ce, tant que ce dernier est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d’un capital initial, appelé le bouquet et payé lors de la vente du bien.viager

Comment investir et acheter en viager ?

  • Vous pouvez investir dans un bien en direct,
  • Via un fonds de viager tel que Silver Estate 1. Ces fonds investissent dans des logements de qualité aux meilleurs emplacements et bénéficiant d’une décote importante, sous réserve d’une bonne négociation.

Pourquoi est-ce intéressant d’investir dans un viager ?

Investir dans un viager, c’est investir dans l’immobilier dont vous n’aurez pas immédiatement la jouissance (viager occupé). On constate que l’immobilier reste pour beaucoup d’entre vous un placement refuge, ainsi vous pourrez profiter des perspectives de croissance à long terme de l’immobilier et ce qui vous permettra de bénéfcier d’une bonne résistance en période de baisse du marché immobilier.

En moyenne, un fond investi dans le viager à un objectif de TRI de 5% par an environ.

Viager en direct ou via un fonds d’investissement: quid de la fiscalité ?

Si vous effectuez un investissement en direct dans un viager, en cas de revente du bien vous serez soumis à la lourde fiscalité des plus-values immobilières.

A contrario, en investissant dans le FPCI, vous bénéficiez du cadre fiscal avantageux de la non-imposition, pour les personnes physiques, des produits et des plus-values générés, à partir de la 6 ème année de détention des titres (hors prélèvements sociaux de 15,5 % au 01/01/2014) Articles 163 quinquies B et 150-0 A III du code général des impôts – Fiscalité en vigueur au 01/01/2014.

Focus sur le FPCI Silver Estate 1 ?

Pour information, ce FPCI est ouvert uniquement aux investisseurs professionnels.

Spécialiste de l’immobilier et précurseur du marché de l’épargne immobilière, PERIAL anticipe les évolutions du marché et affiche une gestion de convictions fondée sur une expertise de plus de 50 ans dans l’immobilier d’entreprise. Groupe indépendant à capitaux familiaux, PERIAL met son savoir-faire au service d’une gestion immobilière inscrite dans la durée. Acteur engagé et conscient de son rôle et de ses responsabilités, PERIAL inscrit sa démarche dans une logique d’investissement socialement responsable pour mieux anticiper les évolutions du marché de l’immobilier.
Experte en gestion d’actifs immobiliers, sa filiale PERIAL Asset Management est en charge à la fois de la gestion du patrimoine et de la commercialisation de fonds immobiliers. Elle est également la première société de gestion certifiée ISO 9001 dès 2001. Par sa collecte et ses encours, elle se situe dans le peloton de tête des sociétés de gestion de SCPI.

Pour créer et gérer ce fonds, PERIAL s’est associé les compétences du cabinet Legasse Viager, spécialiste des transactions en viager en Ile-de-France depuis 50 ans.

Silver Estate : une opportunité et une stratégie efficace

  • Un abattement significatif sur la valeur des biens à l’acquisition (près de 40% du prix du bien),
  • Un gisement très important (10M de retraités propriétaires),
  • Acquisition au sein du FPCI Silver Estate d’environ 45 biens  pour 15 Millions d’Euros),
  • Mutualisation du risque de longévité,
  • Un sous-jacent avec un très fort potentiel d’appréciation.

Et à la fin …

  • La revente des biens sur le marché immobilier lors de leur libération,
  • La cession de tout ou partie du portefeuille de viagers encore occupés au terme du fonds.
  • Récupération de votre placement plus la cote part de votre plus-value (moins les divers frais pris tout au long de la vie du produit afin de payer l’équipe de gestion, les frais de gestion…)

Perial en quelques chiffres

  • 3 SCPI, 1 OPCI professionnel,
  • 1 FPCI
  • 1,6 Md€ d’actifs sous gestion
  • 110 collaborateurs
  • 3 métiers complémentaires
  • Près de 30 000 clients(associés, actionnaires, locataires…)

Les caractéristiques du FPCI Silver Estate 1

Forme Juridique Fonds Professionnel de Capital Investissement – FPCI (Anciennement FCPR à procédure allégée) Articles L.214-159 et suivants du Code Monétaire et Financier
société de Gestion PERIAL Asset Management (agrément n° GP 070000034
Nature de l’investissement Indirecte, via des sociétés immobilières, elles-mêmes détentrices de logements acquis en viage
Sourcing SAS LEGASSE Viager
Durée du fonds 10 ans (prorogeable deux fois 1 an
Durée de souscription 12 mois
Valeur liquidative Semestrielle
Minimum de souscription 30 000 Euros
Souscripteurs Investisseurs professionnels (Article 423-49 du Règlement Général de l’AMF
Rachats Pas de rachats à la demande des investisseurs autorisés lors des 7 premières années. Ensuite, limitation des rachats à 5 % de l’actif net parsemestre
Fiscalité Non-imposition, pour les personnes physiques, des produits et des plus-values générés, à partir de la 6èmeannée de détention des titres, hors prélèvements sociaux de 15,5 % au 01/01/2014
Frais de gestion directs et indirects
  • Commission de gestion : 1,5 % TTC
  • Commission de souscription maximum : 5 % non acquis au fonds
  • Frais de fonctionnement : 0,42 % TTC maximum en moyenne annuelle
  • Frais de constitution : 1 % maximum du montant des souscriptions
  • Frais indirects facturés aux sociétés immobilières : frais d’acquisition et de cessions des immeubles, frais d’évaluation immobilière, frais de gestion de leur patrimoine immobilier.