Investir dans l’immobilier : OPCI, SCPI Assurance-vie, autres SCPI

Investir dans des fonds immobiliers, vous donne le choix entre deux types de placements immobiliers : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI).

Les SCPI et les OPCI ont pour objet l’investissement dans un patrimoine immobilier locatif, soit directement, soit, pour les OPCI, indirectement par la prise de participation dans des sociétés immobilières ; la gestion de ce patrimoine immobilier.

Les sommes versées à une SCPI ou à un OPCI par les investisseurs sont destinées à l’achat d’un ou plusieurs biens immobiliers locatifs à usage d’habitation ou d’entreprise. Les investisseurs reçoivent, en échange, des parts sociales et sont associés de la société ou du fonds. Le patrimoine immobilier de la SCPI ou OPCI est géré par une société de gestion pour le compte des associés.

En rémunération de leur investissement, les associés reçoivent, en principe, des revenus réguliers proportionnels au nombre de parts qu’ils possèdent, constitués par une quote-part des loyers encaissés annuellement par la SCPI ou l’OPCI après déduction de toutes les charges (frais d’entretien, travaux, frais de gestion locative, assurances…). Les associés peuvent également augmenter la rentabilité de leur investissement grâce à la plus-value réalisée lors de la cession des parts.

Différences entre OPCI et SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placements Immobiliers qui a pour objet de gérer un patrimoine immobilier exclusivement locatif (logement/immobilier de bureau / commerce…) alors que la composition de l’investissement de l’OCPI est mixte.

SCPI Assurance-Vie

Si vous souhaitez investir dans des SCPI dans le but de préparer votre retraite ou capitaliser vos revenus fonciers, il est préférable de loger vos SCPI dans une assurance-vie ou un contrat de capitalisation.

Vous pouvez investir dans des SCPI de rendement ou des SCPI  plus-value et investir dans des murs de bureaux, magasin, entrepôts, hôtels, maison de retraite, des SCPI de viager, afin de diversifier votre patrimoine et votre assurance-vie.

Investir dans l’usufruit ou la nue-propriété d’une SCPI

En fonction de vos besoins, vous pouvez choisir d’investir dans la nue-propriété ou l’usufruit d’une SCPI.
Nous pouvons vous accompagner dans votre investissement en démembrement et trouver la contrepartie (usufruitier ou nu-propriétaire) en fonction de vos besoins.

SCPI de défiscalisation pour réduire votre impôt.

Vous pensez que vous payez trop d’impôt ou vous avez des revenus modestes mais essentiellement composés de revenus fonciers, et souhaitez réduire votre imposition ? Contactez-nous, nous vous apporterons une étude complète des meilleurs placements à effectuer en fonction de votre situation.

Les OPCI ont pour vocation d’investir directement ou indirectement dans des immeubles, afin de générer un rendement locatif, ainsi qu’une valorisation des actifs immobiliers.

La composition des OPCI :

  • ils comportent entre 60 % et 90 % d’actifs immobiliers,
  • l’actif de ces deux supports comporte obligatoirement au moins 10 % d’actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par leurs porteurs de parts ou actionnaires,
  • le solde (0 à 30 %) peut quant à lui être constitué d’autres instruments financiers (produits financiers monétaires, obligataires et boursiers pouvant avoir un sous- jacent immobilier).

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Comprendre les SCPI

Les SCPI sont régies par les articles 1832 et suivants du Code Civil, L 214-50 et suivants et R 214-116 et suivants du Code Monétaire et Financier et les dispositions de l’article L 231-1 du Code de Commerce.

Elles ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Elles sont :
– soit à capital fixe, procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion,

– soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.

Comment se détermine le prix de la part :

Le prix de souscription (SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution, déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.

En application de l’article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les investisseurs qui souhaitent vendre  et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d’achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
La société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l’établissement du prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.

La SCPI est une société fiscalement transparente, donc soumise à l’impôt sur les revenus et non à l’impôt sur les société. De ce fait, chaque associé de la SCPI est tenu de payer l’impôt sur le revenu à proportion de son nombre de part et des revenus perçus par la SCPI.

Régime fiscal des revenus versés par la SCPI

La fiscalité des SCPI est celle de l’immobilier. Il y a imposition des revenus fonciers (provenant des loyers), éventuellement des produits financiers accessoires (provenant du placement de la trésorerie de la société) et, le cas échéant, des plus-values immobilières, en cas de vente.

Chaque année, la société de gestion adresse à l’associé un bordereau fiscal qui lui mentionne les montants exacts à déclarer.

1. Revenus fonciers

Si vous avez acquis vos parts de SCPI en direct et par le biais d’un crédit bancaire,  le déficit provenant d’intérêts d’un éventuel emprunt peut également être déduit des revenus fonciers des dix années suivantes.

Vous pouvez bénéficier du régime dit micro-foncier.

2. Revenus financiers

Si la SCPI vous verse des revenus financiers (trésorerie placer temporairement…), ces produits financiers sont  imposés à l’impôt sur le revenu dans la case intérêts financiers

Depuis la dernière réforme fiscale de 2013, ces revenus financiers sont imposables à l’impôt sur le revenu, en amont un acompte de 24% est prélevé avant le versement, ainsi que les prélèvements sociaux de 15.5%..

Vous pouvez demander à ne pas être soumis à cet acompte si vous répondez à certaines conditions (nous consulter).

Fiscalité des plus-values en cas de revente des parts de SCPI

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières..

Régime fiscal des plus-values immobilières

(applicable à compter du 1er septembre 2013)

Durée de détention Taux d’abattement applicable chaque année de détention
Assiette pour l’impôt sur le revenu Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans 0 % 0 %
De la 6ème à la 21ème année 6 % 1,65 %
22ème année révolue 4 % 1,60 %
Au delà de la 22ème année 9 %
ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune)

La valeur de vos parts de SCPI (prix de la part diminué des frais de transaction) doit être déclarée dans votre ISF si vous avez un patrimoine soumis à l’impôt sur la fortune au 1er janvier de l’année.

Vous serez dispenser de déclarer vos parts de SCPI si et seulement si vous êtes nu-propriétaire des parts. Les biens grevés d’un usufruit doivent, d’une manière générale, être inclus dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Acompte : Revenu distribué tous les trimestres (voire tous les semestres).

Arbitrage (ou cession d’actif) : Vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.

Associé : Personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. On l’appelle également “porteur de parts”.

Capital social : Montant correspondant au nombre de parts émises multiplié par la valeur nominale d’une part.

Collecte brute : Montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés sur le marché des parts.

Collecte nette : Collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Confrontation : Au cours d’une période dite d’enregistrement, les ordres de vente ou d’achat (correspondant à une quantité d’ordres et à un prix) sont inscrits en respectant l’ordre chronologique sur le registre de la SCPI. Au terme de cette période, d’une durée comprise entre un jour ouvré ou trois mois, le “prix d’exécution” est constaté par la société de gestion de telle sorte que s’échangent le plus grand nombre possible de parts.

Délai de jouissance : Délai entre la date de souscription ou d’achat et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.

Démembrement de propriété : Il s’agit de dissocier le nu-propriétaire de l’usufruitier des parts. Le titulaire de l’usufruit dispose des revenus de la SCPI pendant toute la durée fixée, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). A l’échéance, le nu-propriétaire devient plein propriétaire et bénéficie des revenus.

Nu-propriétaire : Dans le cas du démembrement de propriété, personne qui détient la propriété des parts de SCPI mais qui ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier désigné.

Prime d’émission : Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et la valeur nominale de la part.

Rendement : Montant annuel distribué par part divisé par le prix d’acquisition de la part.

Report à nouveau : Ce terme comptable figurant au bilan de la SCPI désigne le montant du résultat n’ayant pas été distribué. Il permet l’ajustement des distributions ultérieures.

Taux d’occupation financier : Rapport entre le montant des loyers facturés et le montant qui serait facturé si tout le patrimoine était loué et occupé au cours d’une période.

Taux d’occupation physique : Rapport entre la surface louée et la surface totale de la SCPI à un instant donné.

Valeur de réalisation : Valeur vénale du patrimoine augmentée de la valeur nette de l’actif de la société.

Valeur de reconstitution : Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’acte, commission, etc) à l’identique

Valeur de retrait : Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée des frais de souscription.

Valeur nominale : Valeur de la part constituant le capital social.

Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine) : Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit “le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble”.

Risques associés à l’investissement dans une SCPI

Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la Société de gestion est de 9 ans.

Comme tout investissement, l’immobilier physique (bureaux, locaux d’activités, entrepôts, commerces) présente des risques : absence de rentabilité potentielle ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténuées par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI ; cet objectif n’étant pas garanti. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.

La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
• des dividendes potentiels ou éventuels qui vous seront versés. Ceux-ci dépendent des conditions de location des immeubles, et peuvent évoluer de manière aléatoire en fonction de la conjoncture économique et immobilière (taux d’occupation, niveau de loyers) sur la durée totale du placement,
• du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la revente de vos parts ou le cas échéant de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier sur la durée totale du placement.

La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti.

Les performances passées ne préjugent en rien des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps

Risques associés à l’investissement dans un OPCI

Les risques associés à l’OPCI sont :

– ceux du marché immobilier (défaut locatif, baisse de valeur des actifs immobiliers)
– ceux inhérents au financement bancaire (volatilité accrue et risque de crédit), l’OPCI ayant potentiellement la possibilité d’y recourir pour financer ses acquisitions, ses dépenses d’entretien ou de réparation de son parc immobilier ou dans une certaine mesure pour faire face aux demandes de rachats de ses parts ou actions,
– ceux de tout fonds d’investissement collectif immobilier : risque d’illiquidité dû à des retraits massifs et délai de réalisation des actifs immobiliers