L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

En période d’instabilité économique et politique, les Français sont tentés d’investir dans la pierre pour sécuriser leur retraite ou se constituer un patrimoine. Si les taux d’emprunt sont historiquement bas, le regain d’activité relance actuellement la hausse des prix. Dans ces conditions, l’immobilier peut-il constituer un bon investissement ? Question à un expert : Gilles Laumesfelt, gestionnaire de patrimoine à Nîmes (ACCI PLUS PATRIMOINE), co-fondateur des Arènes du Patrimoine.

Gilles Laumesfelt, Acci Plus Patrimoine

Gilles Laumesfelt, Acci Plus Patrimoine

Même si les conditions de crédit sont actuellement favorables, les prix s’envolent dans certaines villes. Est-ce vraiment le moment d’acheter ?

Le marché est devenu très complexe et inégal sur le territoire. A mon sens, le terme même de « marché de l’immobilier » n’existe plus ; il a fait place à une kyrielle de marchés tant en question de la fluctuation des prix que de la qualité des biens. D’énormes différences existent d’une ville à une autre, et à l’intérieur même d’une ville, d’un quartier à un autre. Dire que le marché de Montpellier baisse de X% et celui de Toulouse monte de X% n’a aucun sens. Il faut écouter de façon distante toutes ces analyses. L’approche est faussée. La bonne échelle est, selon moi, celle du quartier. Cette notion de micro-marché territorial est indispensable à comprendre pour investir.

Les prix repartent tout de même globalement à la hausse. L’immobilier neuf peut paraître cher. Comment l’expliquer ?

Certains disent que la situation est liée au prix du foncier. Personnellement, je dirai plutôt que ce marché est pénalisé par l’hyper-réglementation qui peut engendrer un surcoût jusqu’à 25% à la construction : 100% des lots doivent être aujourd’hui adaptés aux personnes handicapées, les normes incendies sont drastiques, certains parkings dans les villages doivent être obligatoirement en sous-sol, etc. A regarder de près la législation, il y a bon nombre d’aberrations qui ont un coût disproportionné…

Dans ces conditions, l’immobilier reste-t-il un bon placement ?

Oui, l’immobilier reste une valeur refuge car, par définition, il est moins soumis à la volatilité des marchés financiers. Mais le choix d’investissement est désormais plus difficile à réaliser et nécessite une plus grande expertise ainsi que des recherches plus fines en ayant conscience, comme je vous l’ai dit, de micro-marchés. Dans l’immobilier, il y a trois règles à respecter : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! Pour l’immobilier locatif, là aussi, une règle de bon sens : étudier la cohérence entre l’offre et la demande. Inutile d’acheter un appartement neuf dans certains quartiers de Carcassonne pour défiscaliser en Pinel alors que la ville a perdu plus de 800 habitants en cinq ans (La Dépêche).

Si un acheteur a réalisé un mauvais investissement dans la pierre. Lui conseillez-vous d’attendre ou de vendre ?

C’est une vraie question de gestion de patrimoine et d’analyse de marché ! Un bien a toujours un point bas de valeur. Aujourd’hui, on estime que la rendement moyenne tourne entre 3 et 4% dans le neuf et de 4 à 5,5% dans l’ancien. Prenez Béziers qui souffre depuis 30 ans, le marché est en train de remonter, mieux vaut donc attendre (Midi Libre). Dans d’autres endroits, il faut accepter de vendre, de perdre un peu d’argent, pour investir ailleurs.

L’un des problèmes de l’investissement locatif est la crainte d’un locataire qui ne paie pas ou plus…

Oui, c’est vrai. Les locataires sont très protégés en la matière par rapport aux propriétaires. L’une des solutions est la pierre-papier : plus besoin de passer devant notaire ni de gérer de locataire. Des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) collectent des fonds auprès des particuliers pour les investir dans des actifs immobiliers pour vous. L’autre solution est d’investir à l’étranger comme en Allemagne, où l’immobilier n’est pas cher et où un fonds public de solidarité se substitue en cas de locataire défaillant.

L’immobilier d’entreprise peut-il être une piste intéressante d’investissement ?

S’il s’agit d’acheter les locaux pour votre entreprise, il faut bien réfléchir à l’adaptation des locaux aux besoins de l’activité. Il n’y a pas que l’emplacement qui compte dans ce cas-là. Si vous êtes architecte, que vous achetez vos bureaux et que vous voulez ensuite le revendre à des médecins, il faudra penser au fait que les questions du stationnement, de proximité du centre-ville et de rue passante sont primordiales. S’il s’agit d’investir pour louer, la priorité est de regarder le locataire. Pour financer son développement, EDF a, par exemple, vendu certains de ses locaux en y restant locataire. Investir là est une véritable valeur refuge : le contrat est ferme et le locataire a les reins solides ! Pour ce type de marché, il existe désormais des sociétés spécialisées, des asset manager ( L’Etudiant).

Propos recueillis par Gwenaëlle Guerlavais pour le site LES ARENES DU PATRIMOINE

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